ملک مشاع، به ملکی گفته می‌شود که چند نفر به‌صورت شراکتی در آن سهم دارند، اما مرز فیزیکی سهم‌ها مشخص نیست. فروش یا استفاده مستقل از چنین ملکی، قوانین خاصی دارد و بدون رضایت دیگر شرکا همیشه ممکن نیست. موسسه حقوقی پرتو عدالت نگاران با همکاری بهترین وکیل ملکی در تهران، راهنمای کامل فروش ملک مشاع را برای شما تهیه کرده است. این راهنما شامل شرایط قانونی، مدارک لازم، مراحل افراز و فروش ملک مشاع می‌باشد. اگر با مشکلاتی مثل عدم همکاری شرکا مواجه‌اید، مشاوره حقوقی تخصصی امری ضروری است. بهترین وکیل ملکی در تهران در موسسه ما آماده ارائه راهکارهای قانونی و حرفه‌ای به شماست.
راه های فروش قانونی ملک مشاع
برای فروش ملک مشاعی، دو راه اصلی وجود دارد: افراز و فروش. انتخاب هر یک از این روش‌ها بستگی به شرایط ملک و توافق شرکا دارد. در صورتی که شرکا بتوانند در مورد تقسیم ملک به توافق برسند، می‌توانند از طریق افراز، سهم هر یک را جدا کرده و سپس هر کس سهم خود را بفروشد. اما اگر شرکا به توافق نرسند، راه حل قانونی، دستور فروش ملک مشاع است.
مؤسسه حقوقی پرتو عدالت نگاران با بیش از ۱۲ سال سابقه‌ی فعالیت حرفه‌ای در عرصه‌ی خدمات حقوقی، با تمرکز بر دعاوی ملکی، کیفری و داوری، یکی از مجموعه‌های معتبر و خوش‌نام در این حوزه به‌شمار می‌رود.
بیشتر بخوانید: وکالت فروش ملک چیست؟
فروش مال مشاع با قابلیت افراز
اگر ملک مشاع قابل تقسیم به قطعات مجزا باشد، شرکا می‌توانند با توافق یکدیگر، با مراجعه به اداره ثبت یا دادگاه، ملک را افراز کنند. پس از افراز و دریافت سندهای مجزا، هر یک از شرکا می‌توانند سهم خود را به صورت مستقل به فروش برسانند. این روش یکی از ساده‌ترین و کم‌دردسرترین روش‌ها برای فروش ملک مشاع است.
فروش مال مشاع بدون قابلیت افراز
در بسیاری از موارد، ملک مشاع به دلیل متراژ کم یا قوانین شهرسازی، قابل افراز نیست. در این شرایط، شرکا می‌توانند از دادگاه دستور فروش ملک مشاع را درخواست کنند. دادگاه پس از بررسی، حکم به فروش ملک صادر کرده و سپس از طریق مزایده، ملک به بالاترین قیمت فروخته می‌شود و مبلغ حاصل از فروش به نسبت سهم هر شریک، تقسیم می‌شود. این روش، راهکار قانونی برای فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک است.
نحوه تقسیم مال مشاع؛ افراز، تعدیل و رد
تقسیم مال مشاع فرآیندی حقوقی است که با هدف جدا کردن سهم هر یک از شرکای ملک انجام می‌شود. بسته به شرایط فیزیکی ملک، ارزش آن و میزان توافق میان شرکا، روش‌های مختلفی برای تقسیم املاک مشاع در نظر گرفته شده است. در ادامه با مهم‌ترین روش‌های تقسیم ملک مشاع آشنا می‌شویم:
تقسیم به روش افراز
در روش افراز، ملک مشاع به قطعاتی با ارزش یکسان تقسیم می‌شود و سهم هر شریک به صورت مستقل مشخص می‌گردد. این روش زمانی قابل اجراست که ملک به گونه‌ای باشد که بتوان آن را به بخش‌های مساوی و مستقل تقسیم کرد. افراز معمولاً از طریق اداره ثبت یا دادگاه انجام می‌شود.
تقسیم به روش تعدیل
اگر تقسیم ملک به صورت کاملاً مساوی امکان‌پذیر نباشد، از روش تعدیل استفاده می‌شود. در این حالت، قطعات با ارزش نابرابر میان شرکا تقسیم می‌شود و برای جبران اختلاف ارزش، شریکانی که سهم بیشتری دریافت کرده‌اند، مبلغی به صورت نقدی به سایر شرکا پرداخت می‌کنند. این روش نیاز به ارزیابی دقیق کارشناسی دارد.
تقسیم به روش رد
در مواردی که افراز یا تعدیل ممکن نباشد و تقسیم فیزیکی ملک باعث ضرر به مالکان شود، دادگاه از روش رد استفاده می‌کند. در این روش، ملک مشاع به فروش گذاشته شده و وجه حاصل از فروش به نسبت سهم هر شریک میان آن‌ها تقسیم می‌شود. این شیوه معمولاً در مورد املاکی اجرا می‌شود که ماهیت آن‌ها امکان تقسیم عادلانه را نمی‌دهد. آشنایی با روش‌های قانونی تقسیم مال مشاع می‌تواند به شرکا کمک کند تا بهترین تصمیم را متناسب با شرایط ملک و روابط حقوقی خود اتخاذ کنند. برای انجام صحیح این فرآیند، مشورت با وکیل متخصص در امور ملکی و املاک مشاع توصیه می‌شود.
سند ملک مشاع
سند ملک مشاع یکی از مهم‌ترین اسناد در معاملات املاک است که نشان‌دهنده مالکیت چند نفر به صورت مشترک بر یک ملک واحد می‌باشد. در چنین املاکی، هر یک از شرکا دارای سهم مشخصی هستند، اما حدود فیزیکی آن معمولاً در سند مشخص نیست. بررسی دقیق این سند پیش از فروش ملک مشاع ضروری است، زیرا حقوق و تعهدات هر شریک را تعیین می‌کند و نقش مهمی در نحوه انتقال مالکیت دارد.
انواع اسناد در قانون ثبت و مدنی
- سند مشاع: این نوع سند بیانگر مالکیت چند نفر بر یک ملک به صورت مشترک است، بدون اینکه بخش اختصاصی هر شریک مشخص شده باشد. تمامی شرکا در کل ملک، سهیم هستند.
- سند افرازی: پس از انجام افراز رسمی، سهم هر شریک از ملک مشاع به‌طور دقیق تفکیک شده و برای هر فرد یک سند مالکیت مستقل صادر می‌شود. این سند امکان فروش، رهن یا انتقال سهم را به‌صورت جداگانه فراهم می‌کند.
آگاهی از نوع سند و وضعیت ثبتی ملک، نخستین قدم در انجام یک معامله مطمئن در املاک مشاع است. توصیه می‌شود پیش از خرید یا فروش چنین املاکی، حتماً با یک کارشناس حقوقی یا وکیل ملکی مشورت شود.
خرید و فروش ملک مشاع
خرید و فروش ملک مشاع به دلیل داشتن چند مالک و عدم تفکیک سهم هر شریک، نیازمند دقت و طی مراحل قانونی مشخصی است. اگر این مراحل به درستی انجام نشود، ممکن است خریدار در آینده با مشکلات حقوقی جدی مواجه شود. در ادامه مراحل اصلی این نوع معامله را مرور می‌کنیم:
بررسی اولیه و توافق
بررسی سند مالکیت: پیش از انجام هرگونه معامله، لازم است خریدار و فروشنده سند مالکیت را به‌دقت بررسی کرده و از مشاع بودن ملک و سهم دقیق مالک اطمینان حاصل کنند.
توافق بر قیمت و شرایط معامله: طرفین باید درباره قیمت فروش، نحوه پرداخت، وضعیت فعلی ملک و سایر شرایط مهم به توافق کامل برسند.
تنظیم قرارداد
در این مرحله، یک قرارداد رسمی یا مبایعه‌نامه تنظیم می‌شود که در آن جزئیاتی مانند مشخصات ملک، سهم فروخته‌شده، شرایط پرداخت و زمان تحویل ذکر می‌شود. دقت در تنظیم این قرارداد، نقش کلیدی در جلوگیری از بروز اختلاف دارد.
انتقال سند
اگر بین شرکا توافق بر سر افراز وجود داشته باشد، سند به صورت رسمی افراز شده و سهم موردنظر به نام خریدار منتقل می‌شود. اما در صورت عدم توافق بین مالکان مشاع، فروش سهم مشاع ممکن است از طریق مزایده یا مراجعه به دادگاه انجام گیرد که فرآیندی پیچیده‌تر و زمان‌بر خواهد بود.
با توجه به حساسیت‌های قانونی موجود، توصیه می‌شود در معاملات ملک مشاع حتماً از مشاوره یک وکیل متخصص در امور ملکی استفاده کنید تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری شود.
نحوه فروش ملک مشاع در املاک قابل افراز
برای فروش ملک مشاعی که قابل افراز است، شرکا می‌توانند با توافق یکدیگر، به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرده و درخواست افراز را مطرح کنند. پس از افراز ملک، برای هر یک از شرکا سند مجزا صادر می‌شود و هر کس می‌تواند سهم خود را به فروش برساند. اگر یکی از شرکا با افراز موافق نباشد، بقیه شرکا می‌توانند از دادگاه دستور فروش ملک مشاع را درخواست کنند.
نحوه فروش ملک مشاع در املاک غیر قابل افراز
در صورتی که ملک مشاع غیر قابل افراز باشد، هر یک از شرکا می‌توانند با مراجعه به دادگاه، دستور فروش ملک مشاع را درخواست کنند. دادگاه پس از بررسی پرونده و با توجه به اینکه ملک قابل تقسیم نیست، حکم به فروش ملک از طریق مزایده صادر می‌کند. پس از فروش، مبلغ حاصل از آن به نسبت سهم هر شریک، تقسیم می‌شود. این روش، راهکار قانونی برای بررسی روش های فروش ملک مشاع به صورت قانونی است.
فرآیند فروش ملک مشاع با موسسه حقوقی پرتو عدالت نگاران
فروش ملک مشاعی می‌تواند فرآیندی پیچیده و طولانی باشد. در این شرایط، کمک گرفتن از یک وکیل متخصص در امور ملکی می‌تواند به شما در تمامی مراحل، از بررسی اسناد تا حضور در دادگاه، یاری رساند. تیم متخصص موسسه حقوقی پرتوعدالت نگاران با بیش از ۱۲ سال تجربه، به شما در تمامی مراحل فروش ملک مشاع، از دستور فروش و فروش ملک ورثه یا مشاع تا حل اختلافات، مشاوره و خدمات حقوقی ارائه می‌دهد.
مؤسسه حقوقی پرتو عدالت نگاران با بیش از ۱۲ سال سابقه‌ی فعالیت حرفه‌ای در عرصه‌ی خدمات حقوقی، با تمرکز بر دعاوی ملکی، کیفری و داوری، یکی از مجموعه‌های معتبر و خوش‌نام در این حوزه به‌شمار می‌رود.
بیشتر بخوانید: نحوه شکایت از فروشنده ملک چگونه است؟
سخن پایانی
فروش ملک مشاعی یک فرآیند حساس است که نیازمند دقت و آگاهی حقوقی بالایی است. با آگاهی از قانون فروش ملک مشاع و بهره‌گیری از مشاوره‌های تخصصی، می‌توانید از بروز مشکلات جلوگیری کرده و در صورت نیاز، به بهترین شکل از حقوق خود دفاع کنید. موسسه حقوقی پرتوعدالت نگاران با تیم متخصص خود، به شما کمک می‌کند تا در هر مرحله از این مسیر پرچالش، با اطمینان خاطر قدم بردارید. فراموش نکنید که پیشگیری بهتر از درمان است و یک مشورت حقوقی به موقع، می‌تواند از بروز مشکلات بزرگ جلوگیری کند.
سوالات متداول
آیا فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک امکان‌پذیر است؟
بله، در صورتی که سایر شرکا با فروش ملک موافق نباشند، هر یک از شرکا می‌تواند با مراجعه به دادگاه، دستور فروش ملک مشاع را درخواست کند. در این شرایط، دادگاه حکم به فروش ملک از طریق مزایده می‌دهد.
آیا می‌توانم فقط سهم خودم را بفروشم؟
بله، شما می‌توانید سهم خود را به شخص دیگری بفروشید. در این شرایط، خریدار جدید، شریک سایر مالکان می‌شود. اما این امر به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی، معمولاً توسط خریداران مورد استقبال قرار نمی‌گیرد.
برای جلوگیری از مشکلات در فروش ملک مشاع، چه باید کرد؟
قبل از هر اقدامی، از طریق یک وکیل متخصص، وضعیت ثبتی ملک و قوانین مربوط به آن را بررسی کنید. همچنین، سعی کنید با سایر شرکا به توافق برسید تا از فرآیندهای طولانی و هزینه‌بر قضایی جلوگیری شود.
بدون دیدگاه