تصور کنید شما و چند نفر دیگر به صورت شراکتی، مالک یک ملک هستید؛ مثلاً یک زمین یا خانه پدری. در این شرایط، ملک به صورت “مشاع” در مالکیت شماست؛ به این معنا که سهم هر یک از شرکا مشخص است اما محدوده جغرافیایی آن سهم، تعیین نشده است. برای اینکه هر یک از شرکا بتواند به صورت مستقل از سهم خود استفاده کند، باید ملک مشاع را تقسیم کرد. این فرآیند حقوقی و ثبتی، افراز ملک مشاع نام دارد.
اما افراز ملک مشاع دقیقاً چیست و چگونه انجام می‌شود؟ چه شرایط و مدارکی برای آن لازم است؟ در این مقاله، با راهنمایی و مشاوره‌ی بهترین وکیل ملکی در تهران از مؤسسه حقوقی پرتو عدالت نگاران، به بررسی جامع این موضوع پرداخته‌ایم تا شما را با تمام جزئیات مربوط به افراز ملک مشاع، شرایط و مدارک مورد نیاز گرفته تا مراحل قانونی و هزینه‌ها آشنا کنیم. با ما همراه باشید تا با آگاهی کامل و مشاوره‌ی تخصصی، گام‌های درست را در مسیر افراز بردارید.
افراز ملک مشاع چیست؟
افراز ملک مشاع فرآیندی قانونی است که به وسیله آن، سهم هر یک از شرکا در یک ملک مشاع، به صورت مشخص و جداگانه تعیین می‌شود. به عبارت ساده‌تر، در این فرآیند، یک ملک که به صورت مشترک توسط چند نفر مالکیت شده است، به قطعات کوچکتری تقسیم می‌شود تا هر یک از مالکان بتوانند سند مالکیت مستقل برای سهم خود دریافت کنند. هدف اصلی افراز ملک، پایان دادن به وضعیت اشاعه و اعطای مالکیت مستقل به هر یک از شرکا است. این فرآیند می‌تواند هم از طریق اداره ثبت اسناد و هم از طریق دادگاه انجام شود، که در ادامه به جزئیات آن خواهیم پرداخت.
مؤسسه حقوقی پرتو عدالت نگاران با بیش از ۱۲ سال سابقه‌ی فعالیت حرفه‌ای در عرصه‌ی خدمات حقوقی، با تمرکز بر دعاوی ملکی، کیفری و داوری، یکی از مجموعه‌های معتبر و خوش‌نام در این حوزه به‌شمار می‌رود.
بیشتر بخوانید: ملک مشاع چیست؟
انواع روش‌های افراز ملک مشاع
افراز ملک مشاع به دو روش کلی انجام می‌شود که بسته به وجود یا عدم وجود توافق میان شرکا انتخاب می‌شود:
- افراز توافقی: در این روش، تمامی شرکای ملک مشاع با رضایت و تفاهم، نحوه تقسیم ملک را تعیین کرده و با مراجعه به اداره ثبت اسناد، فرآیند افراز را انجام می‌دهند. افراز توافقی ساده‌ترین، سریع‌ترین و کم‌هزینه‌ترین روش برای جداسازی سهم هر شریک است و معمولاً در کوتاه‌ترین زمان ممکن به نتیجه می‌رسد.
- افراز قضایی: اگر بین شرکا اختلاف وجود داشته باشد و نتوانند بر سر تقسیم ملک به توافق برسند، هر یک از آن‌ها می‌تواند با ثبت دادخواست در دادگاه، درخواست افراز قضایی ملک مشاع را مطرح کند. در این روش، دادگاه پس از بررسی مدارک و ارجاع به کارشناس رسمی، رأی لازم برای تقسیم ملک را صادر می‌کند.
انتخاب روش مناسب برای افراز بستگی به میزان توافق میان شرکا، وضعیت ثبتی ملک و شرایط فنی آن دارد. آشنایی با این روش‌ها می‌تواند به شما کمک کند تا سریع‌تر و قانونی‌تر به سهم خود از ملک مشاع دست یابید.
تفاوت تفکیک و افراز ملک مشاع
یکی از پرسش‌های رایج در این زمینه، تفاوت میان تفکیک و افراز است. تفکیک ملک، فرآیندی است که برای تقسیم یک ملک بزرگ به قطعات کوچکتر انجام می‌شود، بدون اینکه مالکیت مشاعی در آن مطرح باشد. به عبارت دیگر، تفکیک برای ملکی انجام می‌شود که یک مالک دارد و می‌خواهد آن را به چند بخش تقسیم کند. اما افراز ملک مشاع، فرآیندی است که برای پایان دادن به شراکت و تعیین سهم هر یک از مالکان در یک ملک مشاع انجام می‌شود. بنابراین، تفکیک یک فرآیند فنی و ثبتی است، در حالی که افراز یک فرآیند حقوقی و قضایی برای حل اختلاف است.
شرایط افراز ملک و موارد غیر قابل افراز
برای اینکه بتوان یک ملک را افراز کرد، باید شرایط خاصی وجود داشته باشد. یکی از مهم‌ترین شرایط افراز ملک این است که ملک دارای سند رسمی باشد. همچنین، ملک نباید در تصرف شخص ثالث باشد. با این حال، در برخی موارد، ملک قابل افراز نیست. این موارد شامل املاکی است که به دلیل نوع کاربری (مثلاً یک ملک تجاری) یا به دلیل قوانین شهرسازی، امکان تقسیم به قطعات کوچکتر را ندارند. در چنین شرایطی، دادگاه حکم به فروش ملک و تقسیم وجه حاصل از آن میان شرکا می‌دهد.
موارد غیر قابل افراز ملک مشاع
- املاک غیرقابل تقسیم: املاکی که تقسیم آن‌ها باعث از بین رفتن کاربری یا ارزش آن می‌شود.
- حکم دادگاه مبنی بر عدم افراز: اگر دادگاه به دلایل قانونی، ملک را غیرقابل افراز تشخیص دهد.
مدارک لازم برای افراز ملک مشاع
برای درخواست افراز ملک، چه در اداره ثبت و چه در دادگاه، باید مدارک لازم را تهیه کنید. این مدارک شامل موارد زیر است:
نوع مدرک | توضیحات |
سند مالکیت مشاع | مهم‌ترین مدرک که نشان‌دهنده مالکیت شما در ملک است |
نقشه تفکیکی ملک | نقشه‌ای که توسط یک کارشناس رسمی دادگستری تهیه شده و سهم هر یک از شرکا را مشخص می‌کند |
کارت ملی و شناسنامه | مدارک هویتی تمامی شرکا |
وکالت‌نامه | در صورتی که توسط وکیل پیگیری شود |
فرآیند درخواست افراز ملک مشاع و مراحل آن
فرآیند درخواست افراز ملک مشاع می‌تواند از دو طریق انجام شود:
- درخواست از اداره ثبت: در صورتی که ملک دارای سند رسمی باشد و مالکان به توافق رسیده باشند، با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک، درخواست افراز را مطرح می‌کنند.
- درخواست از دادگاه: در صورت وجود اختلاف یا در صورتی که ملک سند رسمی نداشته باشد، باید با مراجعه به دادگاه، دادخواست افراز را مطرح کنید.
مراجع صالح دعوا افراز ملک مشاع کدامند؟
- اداره ثبت اسناد و املاک: برای املاکی که سند رسمی دارند و اختلافی بین شرکا نیست.
- دادگاه عمومی حقوقی: برای املاکی که سند رسمی ندارند یا بین شرکا اختلاف وجود دارد.
هزینه افراز ملک مشاع
هزینه افراز ملک مشاع یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های مالکانی است که قصد دارند سهم خود را از املاک شراکتی جدا کنند. این هزینه شامل مواردی مانند حق‌الزحمه کارشناسان رسمی دادگستری، هزینه‌های دادرسی، هزینه ثبت و صدور اسناد جدید و گاهی هزینه‌های نقشه‌برداری و امور فنی می‌شود. میزان این هزینه‌ها بسته به ارزش ملک، تعداد شرکاء، موقعیت جغرافیایی ملک و پیچیدگی فرآیند افراز متفاوت است. آگاهی از جزئیات و برآورد دقیق هزینه افراز ملک مشاع می‌تواند به مالکان کمک کند تا با برنامه‌ریزی درست، مراحل قانونی افراز را بدون مشکل طی کرده و به سهم مستقل خود دست یابند.
افراز املاک چقدر طول می‌کشد؟
اینکه افراز املاک چقدر طول می‌کشد بستگی مستقیم به شرایط ملک، تعداد مالکان مشاع، توافق یا اختلاف میان شرکا و مسیر قانونی طی‌شده (اداری یا قضایی) دارد. در صورتی که همه شرکا توافق داشته باشند و ملک شرایط لازم برای افراز را داشته باشد، این فرآیند می‌تواند در مدت چند هفته تا چند ماه از طریق اداره ثبت انجام شود. اما در صورت وجود اختلاف یا پیچیدگی در وضعیت سند، روند افراز از طریق دادگاه انجام شده و ممکن است چند ماه تا بیش از یک سال زمان ببرد. اطلاع از مراحل و مستندات موردنیاز می‌تواند زمان افراز را کاهش دهد و از بروز تأخیرهای غیرضروری جلوگیری کند.
مراحل رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع در دادگاه
پس از ثبت درخواست افراز در دادگاه، پرونده به شعبه مربوطه ارجاع می‌شود. دادگاه ابتدا از اداره ثبت استعلام می‌گیرد تا از وضعیت ثبتی ملک اطمینان حاصل کند. سپس، با توجه به مدارک و شواهد، به بررسی پرونده می‌پردازد. اگر ملک قابل افراز باشد، دادگاه حکم به افراز می‌دهد و در غیر این صورت، حکم به فروش ملک صادر می‌کند.
اعتراض به رای دادگاه در مورد افراز ملک
اگر یکی از شرکا نسبت به حکم دادگاه اعتراض داشته باشد، می‌تواند در مهلت قانونی (معمولاً ۲۰ روز)، درخواست تجدیدنظر را مطرح کند.
نحوه رسیدگی به اعتراض به تصمیم اداره ثبت در مورد افراز ملک مشاع
در صورتی که اداره ثبت، به دلایل قانونی (مثلاً غیرقابل افراز بودن ملک)، درخواست افراز را رد کند، متقاضی می‌تواند به این تصمیم اعتراض کند. اعتراض به تصمیم اداره ثبت باید در مهلت قانونی (معمولاً ۱۰ روز) به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارائه شود. دادگاه به این اعتراض رسیدگی کرده و حکم نهایی را صادر می‌کند.
فرآیند افراز ملک مشاع با موسسه حقوقی پرتو عدالت نگاران
برای حل و فصل مسائل حقوقی و به ویژه در زمینه افراز ملک مشاع، نیازمند همراهی و مشاوره با متخصصان هستید. موسسه حقوقی پرتوعدالت نگاران با بیش از ۱۲ سال تجربه در عرصه حقوقی، آماده ارائه خدمات مشاوره و وکالت در تمامی دعاوی ملکی به شماست. با بهره‌گیری از دانش و تجربه تیم متخصص موسسه حقوقی پرتوعدالت نگاران، از حقوق خود به طور کامل دفاع کنید و با اطمینان خاطر گام بردارید.
مؤسسه حقوقی پرتو عدالت نگاران با بیش از ۱۲ سال سابقه‌ی فعالیت حرفه‌ای در عرصه‌ی خدمات حقوقی، با تمرکز بر دعاوی ملکی، کیفری و داوری، یکی از مجموعه‌های معتبر و خوش‌نام در این حوزه به‌شمار می‌رود.
بیشتر بخوانید: راه های فروش قانونی ملک مشاع
سخن پایانی
افراز ملک مشاع یکی از مهم‌ترین فرآیندهای حقوقی است که برای پایان دادن به شراکت و اعطای مالکیت مستقل به هر یک از شرکا انجام می‌شود. با آگاهی از شرایط افراز ملک، مدارک لازم برای افراز ملک مشاع، و مراحل قانونی آن، می‌توانید این فرآیند را با موفقیت پشت سر بگذارید. موسسه حقوقی پرتوعدالت نگاران با تیم متخصص خود، به شما کمک می‌کند تا در هر مرحله از این مسیر، با اطمینان خاطر قدم بردارید. فراموش نکنید که پیشگیری بهتر از درمان است و یک مشورت حقوقی به موقع، می‌تواند از بروز مشکلات بزرگ جلوگیری کند.
سوالات متداول
افراز ملک مشاع با سند عادی امکان‌پذیر است؟
خیر، برای افراز ملک، حتماً باید سند رسمی داشته باشید. اگر ملک فاقد سند رسمی باشد، ابتدا باید با مراجعه به دادگاه، سند مالکیت خود را به صورت رسمی تثبیت کنید و سپس درخواست افراز دهید.
آیا برای افراز ملک مشاع نیاز به رضایت همه شرکا داریم؟
برای افراز ملک از طریق اداره ثبت، بله. اما اگر یکی از شرکا با افراز موافق نباشد، هر یک از شرکا می‌تواند با مراجعه به دادگاه، درخواست افراز را به صورت انفرادی مطرح کند.
آیا در هر شرایطی می‌توان ملک مشاع را افراز کرد؟
خیر، در برخی موارد، ملک از نظر قوانین شهرسازی یا به دلیل نوع کاربری، غیرقابل افراز است. در این شرایط، دادگاه حکم به فروش ملک و تقسیم وجه حاصل از آن میان شرکا می‌دهد.
بدون دیدگاه