برای بسیاری از مالکان، لحظه‌ای فرا می‌رسد که مستأجر با پایان یافتن مدت قرارداد، یا به دلایل دیگری نظیر عدم پرداخت اجاره‌بها، حاضر به ترک ملک نمی‌شود. اینجاست که حس مالکیت فرد در تضاد با تصرف غیرمجاز قرار می‌گیرد و نیاز به ابزاری قاطع و سریع برای بازپس‌گیری ملک احساس می‌شود. این ابزار قدرتمند و حقوقی، چیزی نیست جز دستور تخلیه ملک. برخلاف حکم تخلیه که یک فرآیند طولانی قضایی است، دستور تخلیه فرآیندی سریع‌تر و اجرایی‌تر است که قانون‌گذار برای تسهیل بازپس‌گیری ملک در شرایط مشخصی پیش‌بینی کرده است. اما دریافت این دستور نیازمند رعایت دقیق تشریفات قانونی، به ویژه بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ است. در این مسیر، مشورت با بهترین وکیل ملکی تهران می‌تواند به شما کمک کند تا از بروز اشتباهات حقوقی جلوگیری کرده و مراحل دریافت دستور تخلیه را با اطمینان و سرعت بیشتری طی کنید. وکیلی متخصص در این حوزه، با تجربه و تسلط کامل بر قوانین و رویه‌های قضایی، می‌تواند حتی در پیچیده‌ترین پرونده‌ها نیز از حقوق شما به بهترین نحو دفاع کند. هدف این مقاله آن است که شما را قدم به قدم با شرایط، مدارک و مراحل قانونی دریافت دستور تخلیه آشنا کند تا بتوانید در کوتاه‌ترین زمان ممکن، حق مالکیت خود را اعمال کرده و ملک خود را بازپس بگیرید.
تفاوت کلیدی دستور تخلیه با حکم تخلیه
برای شروع، باید تفاوت اساسی میان دستور تخلیه و حکم تخلیه را درک کرد، چرا که این تمایز، کلید سرعت و موفقیت در فرآیند بازپس‌گیری ملک است. حکم تخلیه مربوط به قراردادهای اجاره‌ای است که تحت پوشش قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ یا قراردادهای شفاهی و فاقد شرایط خاص قانون ۱۳۷۶ قرار می‌گیرند. این فرآیند یک دعوای حقوقی کامل است که نیازمند صدور رأی قطعی توسط دادگاه و سپری شدن مراحل تجدیدنظر است و طبیعتاً طولانی و زمان‌بر است. در مقابل، دستور تخلیه یک تصمیم اداری-قضایی است که بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و به صورت فوری صادر می‌شود و نیازی به طی فرآیندهای طولانی دادرسی و تجدیدنظر ندارد. این دستور به محض صدور، قابل اجرا است و به همین دلیل برای مالکان بسیار مطلوب‌تر است.
مؤسسه حقوقی پرتو عدالت نگاران با بیش از ۱۲ سال سابقه‌ی فعالیت حرفه‌ای در عرصه‌ی خدمات حقوقی، با تمرکز بر دعاوی ملکی، کیفری و داوری، یکی از مجموعه‌های معتبر و خوش‌نام در این حوزه به‌شمار می‌رود.
بیشتر بخوانید: راهنمای جامع توقیف ملک در رهن بانک و فرآیند مزایده آن
شرایط اساسی صدور دستور تخلیه (قانون ۱۳۷۶)
همانطور که گفته شد، دستور تخلیه فوری تنها در صورتی صادر می‌شود که قرارداد اجاره تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ قرار داشته باشد. برای این منظور، قرارداد اجاره باید دارای چند شرط اساسی و شکلی باشد: اول، قرارداد اجاره باید به صورت کتبی تنظیم شده باشد، شفاهی نباشد. دوم، مدت اجاره باید صریحاً در قرارداد ذکر شده باشد. سوم، قرارداد باید در دو نسخه تنظیم شده باشد. و مهم‌تر از همه، چهارم، قرارداد باید به امضای دو نفر شاهد برسد که این شهود نه از موجر و نه از مستأجر هستند. در صورت وجود هرگونه کمبود در این شرایط شکلی، درخواست دستور تخلیه فوری پذیرفته نشده و موجر مجبور به طرح دعوای حکم تخلیه در دادگاه خواهد بود.
موارد موجد حق تخلیه فوری ملک
حتی اگر قرارداد اجاره شما تمامی شرایط شکلی قانون ۱۳۷۶ را داشته باشد، موجر تنها در موارد مشخصی حق درخواست دستور تخلیه فوری را دارد. مهم‌ترین و شایع‌ترین مورد، پایان یافتن مدت قرارداد اجاره است؛ به محض اتمام زمان توافق‌شده، قرارداد اجاره خود به خود منقضی شده تلقی می‌شود و موجر می‌تواند درخواست تخلیه نماید. مورد دوم، عدم پرداخت اجاره‌بها است. اگر مستأجر علی‌رغم دریافت اخطار کتبی، اجاره‌بها را پرداخت نکند، موجر می‌تواند درخواست تخلیه نماید. مورد سوم، تخلف مستأجر از شرایط قرارداد است، مثلاً اگر مستأجر بدون اجازه موجر، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد (انتقال به غیر) یا از ملک استفاده‌ای مغایر با آنچه در قرارداد آمده، بکند. در صورت احراز هر یک از این موارد توسط مرجع قضایی، دستور تخلیه صادر خواهد شد.
مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست دستور تخلیه
تعیین مرجع صالح برای درخواست دستور تخلیه، کاملاً به مبلغ رهن (ودیعه) و اجاره‌بهای ملک بستگی دارد. اگر قرارداد اجاره مشمول قانون ۱۳۷۶ باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست دستور تخلیه، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است، مشروط بر آنکه میزان مبلغ رهن یا اجاره‌بها در حد نصاب صلاحیت شورا باشد. در غیر این صورت (یعنی اگر مبلغ از نصاب شورا بیشتر باشد)، مرجع صالح دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود. اگر قرارداد اجاره مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد، رسیدگی صرفاً در صلاحیت دادگاه عمومی است و تحت عنوان حکم تخلیه صورت می‌گیرد. تعیین مرجع صحیح و تقدیم مدارک به آن، گام نخست و حیاتی برای شروع فرآیند تخلیه است.
مراحل عملی درخواست و دریافت دستور تخلیه
دریافت دستور تخلیه فوری مستلزم طی کردن مراحل عملی و اداری زیر است: گام اول، تکمیل مدارک مورد نیاز است که شامل اصل و کپی قرارداد اجاره (با امضای دو شاهد)، سند مالکیت ملک و کارت شناسایی موجر می‌شود. گام دوم، مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و ثبت درخواست دستور تخلیه است. موجر باید در دادخواست خود، علت تخلیه (مثلاً پایان مدت اجاره) را به طور صریح قید کند و مدارک را ضمیمه نماید. گام سوم، ارجاع پرونده به مرجع صالح (شورای حل اختلاف یا دادگاه) و رسیدگی توسط آن مرجع است. در صورت احراز شرایط شکلی و قانونی قرارداد، مرجع قضایی به سرعت دستور تخلیه را صادر می‌کند. گام چهارم، ارجاع دستور تخلیه به اجرای احکام است تا نهایتاً توسط مأمور اجرا، ملک تخلیه و به موجر تحویل داده شود.
نقش و نحوه پرداخت ودیعه مستأجر
در فرآیند تخلیه ملک، ودیعه (مبلغ رهن) مستأجر نقش بسیار کلیدی و حیاتی دارد. طبق قانون، مرجع صادرکننده دستور تخلیه، تنها زمانی دستور را به مرحله اجرا درمی‌آورد که موجر، مبلغ ودیعه مستأجر را به صندوق دادگستری واریز کرده یا آن را به مستأجر تحویل داده و قبض رسید دریافت کرده باشد. این اقدام تضمینی است برای حقوق مستأجر که با تخلیه ملک، سرمایه او نیز آزاد می‌شود. البته موجر می‌تواند مبلغ بدهی‌های مستأجر (مانند اجاره‌بهای عقب‌افتاده، هزینه‌های قبوض آب و برق و گاز، و خسارات وارده به ملک) را از ودیعه کسر کرده و باقی‌مانده را واریز کند، اما باید مدارک و مستندات کسر را نیز ضمیمه نماید. تا زمانی که تسویه حساب یا واریز وجه انجام نشود، دستور تخلیه اجرا نخواهد شد.
امکان مطالبه خسارات وارده به ملک و اجور معوقه
موجر نه تنها به دنبال بازپس‌گیری ملک است، بلکه حق دارد خسارات مالی وارد شده به خود را نیز مطالبه کند. موجر می‌تواند در یک دعوای جداگانه، اجاره‌بهای عقب‌افتاده مستأجر (اجور معوقه) و همچنین خساراتی که مستأجر به ملک وارد کرده است (مانند خرابی تجهیزات یا تخریب دیوارها) را از دادگاه مطالبه کند. در این دعوا، موجر می‌تواند درخواست کند که مبلغ این خسارات از ودیعه واریز شده در صندوق دادگستری کسر و به او پرداخت شود. اثبات خسارات معمولاً نیازمند نظر کارشناس رسمی دادگستری است که میزان دقیق اجور معوقه و هزینه تعمیرات ملک را تعیین کند. این دو خواسته (تخلیه و مطالبه خسارات) دو مسیر حقوقی متفاوت اما مرتبط هستند که باید به درستی پیگیری شوند.
نحوه برخورد با مستأجرانی که قرارداد اجاره آن‌ها قدیمی است (قبل از سال ۱۳۷۶)
قراردادهای اجاره‌ای که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ هستند و این قانون حقوق بیشتری را برای مستأجران قائل شده است. در این موارد، موجر دیگر نمی‌تواند درخواست دستور تخلیه فوری کند و باید حتماً دعوای حکم تخلیه را در دادگاه عمومی حقوقی مطرح نماید. در قانون ۱۳۵۶، موجر صرفاً در موارد محدودی مانند نیاز شخصی به ملک برای سکونت یا کسب و کار، یا عدم پرداخت اجاره‌بها، حق تخلیه دارد. حتی در صورت حکم تخلیه، در برخی موارد حق سرقفلی و کسب و پیشه مستأجر باید با پرداخت مبلغی توسط موجر، تملیک شود. بنابراین، نحوه برخورد با این قراردادها کاملاً متفاوت و پیچیده‌تر است و نیازمند تخصص حقوقی برای بررسی مفاد قرارداد و شرایط قانون حاکم است.
مؤسسه حقوقی پرتو عدالت نگاران با بیش از ۱۲ سال سابقه‌ی فعالیت حرفه‌ای در عرصه‌ی خدمات حقوقی، با تمرکز بر دعاوی ملکی، کیفری و داوری، یکی از مجموعه‌های معتبر و خوش‌نام در این حوزه به‌شمار می‌رود.
سخن پایانی
دستور تخلیه ملک، ابزاری است که قانون‌گذار برای برقراری نظم در روابط موجر و مستأجر و حفظ حقوق مالکیت، در اختیار مالکان قرار داده است. درک تفاوت‌های میان دستور و حکم تخلیه، رعایت دقیق شرایط شکلی قرارداد اجاره (امضای دو شاهد) و اقدام به‌موقع برای ثبت درخواست، سه اصل اساسی برای موفقیت در این فرآیند هستند. هرگونه اهمال در رعایت تشریفات قانونی، می‌تواند فرآیند تخلیه را از حالت فوری به یک دعوای طولانی تبدیل کند و هزینه‌های زمانی و مالی سنگینی را به مالک تحمیل نماید. در این فرآیند که زمان در آن یک عامل حیاتی است، مشورت با متخصصان املاک و مستغلات می‌تواند مسیر شما را بسیار هموارتر سازد. وکلای مجرب موسسه حقوقی پرتوعدالت نگاران با شناخت دقیق قوانین روابط موجر و مستأجر، آماده ارائه مشاوره‌های تخصصی و پیگیری پرونده شما برای دریافت سریع‌ترین دستور تخلیه ملک هستند.
سوالات متداول
اگر قرارداد اجاره شفاهی باشد و مکتوب نشده باشد، آیا می‌توان درخواست دستور تخلیه فوری کرد؟
خیر، اگر قرارداد اجاره شما شفاهی باشد، امکان درخواست دستور تخلیه فوری بر اساس قانون سال ۱۳۷۶ وجود ندارد.
برای درخواست دستور تخلیه فوری به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها، چه اقدامی باید قبل از دادخواست انجام دهم؟
برای درخواست دستور تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها، شما باید ابتدا به مستأجر اخطار کتبی بدهید. این اخطار به این صورت است که موجر باید به مستأجر ابلاغ کند که در صورت عدم پرداخت اجاره‌بهای معوقه در ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اخطار، موجر حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه را خواهد داشت.
اگر مستأجر پس از صدور دستور تخلیه، کلید را تحویل ندهد، چه اتفاقی می‌افتد؟
پس از صدور دستور تخلیه، پرونده به اجرای احکام ارجاع داده می‌شود و مأمور اجرا برای تحویل ملک اقدام می‌کند. اگر مستأجر از تحویل داوطلبانه ملک و کلید خودداری کند، مأمور اجرا با حضور نماینده دادستان یا کلانتری، اقدام به شکستن قفل و تخلیه ملک می‌کند.
بدون دیدگاه