در سال‌های اخیر، به‌ویژه با افزایش قیمت مسکن و جذابیت ساخت‌وساز برای سرمایه‌گذاری، قراردادهای پیش‌فروش ساختمان به یکی از پرکاربردترین و در عین حال پرریسک‌ترین روش‌های نقل‌وانتقال ملک تبدیل شده‌اند. پیش‌خریداران با امید به خرید ملک با قیمت مناسب‌تر وارد چنین قراردادهایی می‌شوند، اما در بسیاری از موارد، به‌دلیل ضعف اطلاعات حقوقی، نبود سند رسمی و سوءاستفاده برخی سازندگان، قربانی دعاوی پیچیده ملکی می‌شوند. در این مقاله، با استناد به قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹، به بررسی کامل ابعاد حقوقی قرارداد پیش‌فروش، نکات مهم، دعاوی رایج، و راهکارهای قانونی برای پیشگیری از تضییع حقوق خریداران و فروشندگان توسط بهترین وکیل ملکی تهران خواهیم پرداخت. همچنین به نقش کلیدی وکلای موسسه حقوقی پرتو عدالت نگاران تهران در حفظ امنیت حقوقی این قراردادها اشاره می‌کنیم .
قرارداد پیش‌فروش چیست و چرا ریسک دارد؟
قرارداد پیش‌فروش به توافقی گفته می‌شود که طی آن، شخصی (پیش‌خریدار) متعهد می‌شود بهای ملکی را که هنوز ساخته نشده یا در حال ساخت است، به‌صورت کامل یا اقساط پرداخت کند و در مقابل، فروشنده متعهد می‌شود پس از اتمام پروژه، ملک را تحویل داده و سند رسمی آن را به نام خریدار منتقل کند. اما مشکل از جایی آغاز می‌شود که:
- ملک هنوز به پایان نرسیده است.
- سندی برای آن صادر نشده.
- خریدار تنها به یک قرارداد عادی یا قول‌نامه استناد می‌کند.
- فروشنده گاه واحد را به چند نفر می‌فروشد یا اصلاً سندی به نام خود ندارد.
بیشتر بخوانید: ملک غیر قابل افراز چیست؟
قانون پیش‌فروش ساختمان چه می‌گوید؟
در سال ۱۳۸۹، قانون‌گذار با تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان تلاش کرد تا نظم و شفافیت را به این حوزه بیاورد. برخی نکات مهم این قانون عبارت‌اند از:
- الزام به تنظیم قرارداد پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی
- پیش‌فروش تنها توسط مالک رسمی یا دارنده‌ی پروانه ساخت ممکن است
- در قرارداد رسمی باید مشخصات کامل ملک، زمان تحویل، قیمت، و شیوه پرداخت ذکر شود.
- ثبت این قرارداد در سامانه ثبت اسناد الزامی است
- پیش‌خریدار می‌تواند با داشتن این سند، سند رسمی واحد را پس از اتمام ساختمان دریافت کند.
نکته مهم: هرگونه قرارداد پیش‌فروش خارج از چارچوب رسمی (یعنی به صورت دستی یا قول‌نامه‌ای)، فاقد اعتبار قانونی است و در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست.
رایج‌ترین دعاوی قراردادهای پیش‌فروش
برخی از مهم‌ترین دعاوی که در قراردادهای پیش‌فروش مشاهده می‌شود:
- الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی
- فسخ قرارداد به دلیل تأخیر در ساخت یا تحویل ملک
- مطالبه خسارات تأخیر در تحویل یا کاهش ارزش ملک
- دعوای ابطال قرارداد به دلیل کلاهبرداری (فروش یک واحد به چند نفر)
- طرح شکایت کیفری به دلیل خیانت در امانت یا فریب خریدار
- تقاضای دستور موقت برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک
- تعدیل قرارداد به دلیل افزایش یا کاهش متراژ یا تغییر نقشه
چه کسانی بیشتر در معرض خطر هستند؟
افراد زیر معمولاً بیش‌ترین ریسک را در معاملات پیش‌خرید یا خرید پروژه‌های ساختمانی متحمل می‌شوند:
- افرادی که قرارداد پیش‌فروش را با مشاورین املاک و بدون نظارت حقوقی امضا می‌کنند.
- خریدارانی که به اسناد عادی و رسید پرداخت بسنده می‌کنند.
- کسانی که وضعیت ثبتی و حقوقی زمین یا پروژه را بررسی نمی‌کنند.
- خریدارانی که بدون دریافت ضمانت اجرایی از سازنده، تمام پول را پرداخت می‌کنند.
ضرورت ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش
ماده ۱ قانون پیش‌فروش ساختمان تصریح دارد: تنظیم قرارداد پیش‌فروش، صرفاً در دفاتر اسناد رسمی و با ارائه مدارک زیر ممکن است:
- سند رسمی مالکیت
- پروانه ساخت
- شناسنامه فنی ملک
- بیمه‌نامه مسئولیت
- تأییدیه مهندس ناظر
- مشخصات دقیق واحد پیش‌فروشی.
در غیر این صورت، قرارداد فاقد اعتبار قانونی است و حتی در مراجع قضایی نیز قابل پیگیری مؤثر نخواهد بود. برای موفقیت در دعاوی حقوقی خود، نیازمند همراهی و مشاوره با متخصصان هستید. موسسه حقوقی پرتوعدالت نگاران، آماده ارائه خدمات مشاوره و وکالت در تمامی دعاوی ملکی و به ویژه دعاوی پیش‌فروش ساختمان به شماست. با بهره‌گیری از دانش و تجربه تیم متخصص موسسه حقوقی پرتوعدالت نگاران، از حقوق خود به طور کامل دفاع کنید و با اطمینان خاطر گام بردارید.
چگونه از حقوق خود در دعاوی پیش‌فروش دفاع کنیم؟
برای دفاع از حقوق خود، باید:
حتماً قرارداد رسمی پیش‌فروش تنظیم کرده باشید.
پیش از هرگونه پرداخت، وضعیت ثبتی ملک، پروانه ساخت، مالکیت، و پیشینه فروشنده را بررسی کنید.
در قرارداد، شرایط فسخ، خسارت تأخیر، ضمانت‌نامه‌ها و زمان‌بندی دقیق درج شود
از اظهارات کتبی و مستندات مالی خود نسخه‌برداری کنید.
در صورت تخلف فروشنده، بلافاصله با وکیل مشورت و نسبت به طرح دعوا اقدام کنید.
مدارک لازم برای قرارداد پیش فروش آپارتمان
برای عقد یک قرارداد امن، باید از قبل مدارک لازم را تهیه کنید. این مدارک شامل موارد زیر است:
مدارک لازم برای فروشنده | مدارک لازم برای خریدار |
سند مالکیت زمین | مدارک هویتی |
پروانه ساخت | فیش‌های واریزی |
نقشه مصوب ساختمان | وکالت‌نامه (در صورت نیاز) |
شناسنامه فنی ملک | گواهی امضای خریدار |
چرا باید از خدمات موسسه حقوقی پرتو عدالت نگاران تهران استفاده کنیم؟
- تنظیم قرارداد پیش‌فروش با رعایت دقیق قانون پیش‌فروش ساختمان
- بررسی مالکیت و مجوزهای پروژه پیش از عقد قرارداد
- مشاوره در خصوص شرایط پرداخت و ضمانت اجرای قرارداد
- پیگیری دعاوی ناشی از تخلف در ساخت، تحویل، یا تنظیم سند
- طرح دعاوی کیفری و حقوقی علیه سازندگان متخلف یا سودجو
- اخذ دستور موقت برای جلوگیری از انتقال غیرقانونی واحدها
وکلای ما در موسسه حقوقی پرتو عدالت نگاران تهران، با تجربه عملی در پرونده‌های متعدد پیش‌فروش، از اولین تماس تا تحویل سند رسمی در کنار شما خواهند بود. ما با تخصص، دقت و تعهد، امنیت حقوقی قراردادهای شما را تضمین می‌کنیم. {تضمین در تلاش، نه در نتیجه}
مؤسسه حقوقی پرتو عدالت نگاران با بیش از ۱۲ سال سابقه‌ی فعالیت حرفه‌ای در عرصه‌ی خدمات حقوقی، با تمرکز بر دعاوی ملکی، کیفری و داوری، یکی از مجموعه‌های معتبر و خوش‌نام در این حوزه به‌شمار می‌رود.
بیشتر بخوانید: هر آنچه در مورد دعاوی مشارکت در ساخت باید بدانید!
نتیجه‌گیری
پیش‌خرید ملک، اگر به‌درستی و با رعایت قانون انجام شود، می‌تواند فرصتی طلایی برای خانه‌دار شدن باشد. اما اگر بی‌دقت و بدون مشورت با وکیل تنظیم شود، می‌تواند به کابوسی حقوقی تبدیل شود. قانون پیش‌فروش ساختمان چارچوب شفافی برای پیشگیری از این مشکلات ارائه کرده است، اما اجرای دقیق آن نیازمند راهنمایی و حضور وکیل متخصص است. موسسه حقوقی پرتو عدالت نگاران تهران، با تیمی از وکلای پایه یک و مشاوران حقوقی متخصص در امور ملکی، همراه مطمئن شما در کلیه مراحل معاملات، قراردادها و دعاوی پیش‌فروش خواهد بود.
سوالات متداول
آیا بدون داشتن قرارداد رسمی، می‌توانم دعوایی را مطرح کنم؟
در صورت عدم وجود قرارداد رسمی، اثبات قرارداد پیش فروش آپارتمان دشوارتر خواهد بود. با این حال، می‌توانید با ارائه مدارک دیگری مانند فیش‌های واریزی، مکاتبات و شهادت شهود، دعوای خود را مطرح کنید. توصیه می‌شود برای افزایش شانس موفقیت، از یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی کمک بگیرید.
اگر سازنده بعد از دریافت وجه، از ادامه ساخت امتناع کرد، چه باید کرد؟
در این شرایط، شما می‌توانید با مراجعه به دادگاه، دادخواست «الزام به ایفای تعهد» و در صورت عدم امکان ادامه کار، «فسخ قرارداد و استرداد مبلغ» را مطرح کنید. قانون پیش فروش ساختمان در این خصوص، حقوق شما را کاملاً تضمین کرده است.
آیا فروش یک واحد آپارتمان به چند نفر جرم است؟
بله، این عمل جرم بوده و کلاهبرداری محسوب می‌شود. قانون جدید دعاوی پیش فروش آپارتمان و ساختمان برای این جرم، مجازات سنگینی در نظر گرفته است. در صورت مواجهه با این مشکل، باید بلافاصله از طریق مراجع قضایی اقدام به طرح شکایت کیفری نمایید.
بدون دیدگاه